RIVALUTAZIONE TERRENI EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA

 A cura di Branco Mattia  Ag. Eurocasa Immobiliare in Caserta Ass.to FIAIP

E’ quanto previsto dalla Finanziaria 2010 art. 2 commi 229-230 della Legge 191 del 23 Dicembre 2009.

La Finanziaria 2010 ha riaperto i termini per la rivalutazione di Terreni Edificabili e con destinazione Agricola. Oggetto di rivalutazione possono essere i beni posseduti alla data del 1° Gennaio 2010.

Il provvedimento interessa chi vuole vendere un terreno edificabile o possiede un terreno edificabile che prevede, in futuro, di vendere, soprattutto se è stato acquistato molto tempo prima come terreno agricolo. In caso di vendita, infatti, la plusvalenza risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto è tassata, a seconda dei casi, con le aliquote ordinarie previste per le imposte sue redditi o a tassazione separata.

Ciò comporta un onere fiscale più gravoso rispetto all’imposta sostitutiva, pari al 4% del valore del terreno al primo Gennaio 2010 (valore periziato), dovuta per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni. Considerato il rinvio alla disciplina dell’art. 7 della Legge n.448 del 2001 contenuta nel Decreto Legge n.282 del 2002, restano fermi i requisiti e le condizioni previsti da tale norma.

Di seguito sono ripresi, nel dettaglio, alcuni aspetti di questa normativa. Ambito soggettivo in base alle disposizioni di cui all’art. 7 citato, sono interessati alla rivalutazione i soggetti che possiedono terreni al di fuori del regime di impresa.

Si tratta di:

– persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività d’impresa;

– società semplici  e associazioni a esse equiparate ai sensi del Tuir (ad esempio:società di fatto che  non abbiano per oggetto l’esercizio di attività commerciali;

– enti non commerciali, per le operazioni realizzate al di fuori dell’attività commerciale eventualmente esercitata.

I soggetti interessati dalla normativa secondo le precisazioni contenute nella circolare n.15/E del 1° Febbraio 2002 al paragrafo 3, i terreni suscettibili di rivalutazione, qualora non siano posseduti da imprese commerciali sono :

 – Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili;

-  Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;

-  Terreni agricoli.

La perizia giurata di stima i soggetti interessati, in possesso di terreni edificabili e con destinazione agricola alla data del 1° Gennaio 2010, possono tener conto, agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67 comma 1, lettere a) e b)  del TUIR, del valore di acquisto rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima.

Si precisa  che la perizia deve essere necessariamente predisposta e asseverata prima della cessione del terreno e comunque entro e non oltre il 31 Ottobre 2010

Deve essere redatta, con le responsabilità sancite dall’art. 64 del codice di procedura civile, esclusivamente da soggetti iscritti all’albo degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi,degli agrotecnici, dei periti agrari, dei periti industriali.

Quantificazione e versamento dell’imposta sostitutiva i contribuenti che intendono avvalersi della rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni, alla data del 1° Gennaio 2010, devono corrispondere un’imposta sostitutiva nella misura del 4% del valore della perizia.

L’imposta può essere versata entro il 31 Ottobre 2010 in un’unica soluzione ovvero essere rateizzata fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata (31 Ottobre 2011 e 31 Ottobre 2012).

Va evidenziato che, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 6.11.2002, n. 81/E:  in caso di comproprietà il versamento deve essere effettuato da ciascun comproprietario con riferimento alla propria quota. 

La circolare n.35/E del 2004 precisa che il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine previsto dalla norma non consente l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata. In tal caso rimane fermo il diritto al rimborso dell’imposta sostitutiva versata.

Poiché la nuova disposizione costituisce una riapertura dei termini e non una semplice proroga, i contribuenti che hanno già effettuato la rivalutazione in base alla vecchia disciplina e intendono procedere a una nuova rideterminazione del costo d’acquisto, potranno comunque usufruire delle nuove disposizioni agevolative, ma dovranno procedere, come precisato dalla circolare 35/E del 2004, al versamento dell’imposta sostitutiva sull’intero nuovo valore, richiedendo il rimborso, ex art. 38 del DPR 602 del 1973, di quanto versato in precedenza.

Non è, infatti, possibile effettuare compensazione tra l’imposta già versata e quella da versare.

 

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